厂房变压器起火，损失该由房东赔还是租客赔

厂房变压器起火，损失该由房东赔还是租客赔

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

某纺织公司租用某发展公司的厂房和设备进行生产。租赁合同约定，纺织公司负责厂房、设备等的维护和保养。2022年6月，纺织公司的生产车间发生火灾，消防部门认定火灾原因是变压器漏油导致故障。纺织公司认为，变压器是房东提供的，房东和其股东张某某应该赔偿损失。

实际上，这个变压器在火灾前就已经出现漏油问题，纺织公司员工没有及时停用维修，而是用盆接住漏油后继续合闸生产。同时，经鉴定，变压器的安装存在安全净距不足、防火设施不符合国家标准等问题。

法院怎么判

一审法院（山东省冠县人民法院）认为，根据租赁合同约定，纺织公司对变压器负有维修、保养义务。变压器漏油后，纺织公司没有及时检修，反而继续违规生产，是导致火灾的直接原因。因此，损失应由纺织公司自己承担，房东和股东不赔。

二审法院（山东省聊城市中级人民法院，案号：(2024)鲁15民终1396号）改判了。法院认为，双方都有过错：

一是纺织公司作为实际使用人，明知变压器漏油有安全隐患，仍不停用维修，是火灾发生的主要原因，应承担主要责任。

二是房东作为变压器的产权人，有法定的安全保障义务，不能因为合同约定由租客维修就完全免责。鉴定显示，变压器的安装和防火设施不符合国家标准，这与火势蔓延、损失扩大有一定因果关系。因此，房东也要承担部分责任。

最终，二审法院判决房东承担20%的责任，赔偿纺织公司损失157万余元及鉴定费7万元。股东张某某不是合同当事人，不承担责任。

律师解读

这个案例的核心问题是：出租人和承租人约定由承租人负责维修租赁物，如果因租赁物本身的问题导致损失，出租人能否完全免责？

答案是：不能。出租人的“适租义务”和安全保障义务是法定的，不能通过合同约定完全免除。具体来说：

一是出租人必须保证租赁物在租赁期间符合安全使用标准。比如，厂房的基础设施、消防设施等必须符合国家强制性规定。即使合同约定由承租人维修，出租人也不能当甩手掌柜。

二是承租人也要尽到合理的维护义务。如果发现设备有安全隐患，应当及时停用并通知出租人，不能为了赶生产而冒险操作。

三是发生事故后，法院会根据双方的过错程度来划分责任。谁对事故的发生起主要作用，谁就承担主要责任。

王德林律师提示：

无论是出租方还是承租方，都要注意以下几点：

一是签订租赁合同时，明确维修责任范围，但出租方不能以为写了“承租方负责维修”就万事大吉。对于涉及安全的基础设施（如变压器、消防设施等），出租方仍负有法定的安全保障义务，应定期检查、确保符合国家标准。

二是承租方在使用过程中，发现设备有异常（如漏油、异响等），必须立即停用并通知出租方，同时保留好通知记录（如微信、邮件、书面函件）。切勿心存侥幸继续使用，否则一旦出事，自己要承担主要责任。

三是如果发生事故，建议第一时间报警并通知消防部门，同时委托专业机构对事故原因进行鉴定，以便后续维权或应诉时有据可查。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因证据不足或责任划分不清而承担不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市