买了虚拟商铺却进不去，业主能要求租户让路吗

买了虚拟商铺却进不去，业主能要求租户让路吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

高某某在北京海淀区某广场买了一个商铺，但这个商铺比较特殊——它没有实际的墙壁、门和空间界限，只是在房产证上登记了一个面积数字，属于典型的"虚拟产权式商铺"。高某某买下后，就委托开发商统一出租经营，自己只等着收租金。

后来，开发商把包括高某某商铺在内的整个楼宇整体装修改造后，租给了一家技术公司做办公使用。技术公司合法承租并实际占用了该商铺。高某某认为，技术公司等五家公司未经他同意就占用他的商铺，还阻止他进入楼宇，于是起诉要求法院判令这些公司不得阻挠他对商铺的正常通行。

技术公司辩称，自己是合法承租方，有权使用商铺；而且高某某的商铺是虚拟分割式产权，他的权利行使应当受到限制，如果允许他随意进出，会损害其他业主和整栋楼的整体利益。另外四家公司则称自己根本不是商铺的实际使用人。

法院怎么判

一审法院（北京市海淀区人民法院）和二审法院（北京市第一中级人民法院）均驳回了高某某的全部诉讼请求。

法院认为：

一是高某某的商铺是虚拟产权式商铺，没有物理上的四至范围，不具备独立使用的条件，高某某在购买时就应当知道这一点，因此他对商铺的所有权行使应当受到合理限制。

二是高某某购买商铺后委托第三方统一经营管理，商铺的所有权与经营权已经分离，商铺的经济效益依赖于整栋楼宇的整体运营，高某某对此负有容忍义务。

三是技术公司是合法承租人，主观上没有侵害高某某权利的故意或过失；开发商对楼宇进行统一装修改造并对外出租，是为了提升整体价值，并非恶意侵害。

四是如果允许高某某随意通行，会破坏整栋楼宇的统一管理和租赁合同的正常履行，损害其他业主的利益，不利于楼宇整体功能的发挥和社会经济效益的创造。

五是高某某如果认为自己在租赁期间有租金损失，可以另案向相关主体主张赔偿。

律师解读

这个案例的核心问题是：买了虚拟产权式商铺的小业主，能不能要求实际使用人排除妨害，保证自己在楼宇内自由通行？

答案是：不能。原因有三：

一是虚拟产权式商铺的特殊性质决定了其权利行使必须受到限制。这类商铺没有物理上的四至，无法独立使用，其经济价值的实现完全依赖于整栋楼宇的统一规划、统一经营和统一管理。如果允许每个小业主随意进出，楼宇就无法整体出租，所有业主的租金收益都会受损。

二是业主在购买时通常已经知晓并接受了统一经营模式。高某某在购买商铺的同时就签订了委托经营合同，说明他同意将商铺交给开发商统一管理，这本身就意味着他放弃了部分自主经营权，包括自由通行的权利。

三是通行权的行使以"必要"为前提。根据《民法典》第二百九十一条，相邻关系中的通行权只有在"必须"利用他人土地才能行使自己权利时才成立。高某某的商铺没有独立空间，他本人也没有实际经营需求，所谓"通行"只是为了主张权利，并非生活或经营所必需，因此法院不予支持。

王德林律师提示：

如果您打算购买虚拟产权式商铺，请务必注意以下几点：一是要清楚这类商铺没有物理空间，您买到的只是一个产权份额，实际使用和收益都依赖于开发商或管理方的统一经营；二是购买前要仔细阅读买卖合同和委托经营合同，了解自己的权利限制，比如是否允许自由进出、是否必须统一出租等；三是如果开发商或管理方擅自改变经营模式、损害您的收益，您可以依据合同约定主张违约责任，但不能随意要求排除妨害或强行进入楼宇。遇到类似纠纷，建议先咨询专业律师，评估维权路径和成本。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以联系云南八谦（文山）律师事务所。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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