通过法院拍卖拿到房子，但里面有人不肯搬，能起诉要占用费吗

通过法院拍卖拿到房子，但里面有人不肯搬，能起诉要占用费吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

王某某通过法院的司法拍卖程序，拿到了某处房屋的所有权，并于2019年6月24日办理了不动产登记。但房子之前被贾某某、李某甲等人占着，他们不肯搬走。王某某多次要求他们腾房，对方一直拒绝。王某某只好向法院起诉，要求贾某某、李某甲腾退房屋，并支付从2019年6月29日到实际搬走之日止的房屋占用费，按每月4500元计算，共计20.7万元。

贾某某、李某甲辩称，这套房子是李某欠贾某某钱，把房子抵给了贾某某，双方还签了房屋买卖合同，所以他们不同意腾房，也不愿意付占用费。

法院怎么判

一审法院（北京市昌平区人民法院）认为：王某某通过司法拍卖取得房屋权利，要求被告腾退房屋，这本质上是司法拍卖财产的移交问题，应该通过强制执行程序解决，不属于民事诉讼的受案范围。因此，法院裁定驳回王某某的起诉。

王某某不服，提起上诉。二审法院（北京市第一中级人民法院）认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，法院裁定拍卖成交后，应当将拍卖的财产移交买受人。如果被执行人或者第三人占有拍卖财产拒不移交，法院可以强制执行。王某某要求腾房的诉求，属于强制执行程序应解决的问题，而支付房屋占用费的请求，可以在房屋腾退后再主张。因此，二审法院驳回上诉，维持原裁定。

律师解读

这个案例的核心问题是：房屋权利人通过法院生效裁判（比如拍卖裁定）取得房屋所有权后，占有人迟延腾房，权利人应该通过执行程序主张损失，还是可以另行起诉主张损失？

法院最终给出了明确的指引：房屋权利人可以选择两种途径，但只能选其一。

一是通过执行程序主张迟延履行金。 如果占有人不按生效裁判腾房，权利人可以向法院申请强制执行，并要求占有人支付迟延履行金。迟延履行金既补偿权利人的损失，也惩罚占有人。对于腾房这类非金钱义务，迟延履行金可以按房屋占用费的二倍标准计算。

二是另行起诉主张占有使用费。 房屋权利人取得房屋所有权后，占有人继续占有房屋，就构成了对物权的侵害。权利人既可以基于侵权要求赔偿损失，也可以基于不当得利要求返还占有利益。因此，权利人完全有权另行起诉，要求占有人支付占用费。

但要注意： 这两种方式只能选一种，不能同时主张。而且，法院建议，如果执行程序还没结束，房屋还没实际腾退，权利人最好先通过执行程序主张迟延履行金，或者等房屋腾退完毕后，再一次性另诉主张全部占用费。否则，可能会因为占用期间不确定、损失持续发生，导致反复诉讼，增加诉累。

王德林律师提示：

如果您通过法院拍卖或判决取得了房屋所有权，但原房主或其他人拒不腾房，不要急着另行起诉要占用费。正确的做法是：先向法院申请强制执行，要求占有人腾房，并在执行程序中主张迟延履行金。如果执行程序结束后，占有人仍未支付占用费，或者您希望更全面地主张损失，再考虑另行起诉。这样可以避免程序上的麻烦，也能更高效地解决问题。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先咨询专业律师，评估执行程序和诉讼程序的利弊，再决定采取哪种方式维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市