父亲冒充儿子卖房，买家付了钱住了多年，真房主能赶人吗

父亲冒充儿子卖房，买家付了钱住了多年，真房主能赶人吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年，何某乙（父亲）拿着拆迁安置协议原件，找人冒充儿子何某甲，通过房产中介将一套安置房卖给了方某某。合同上签的是“何某甲”的名字，但实际上是别人冒充签的。方某某付了定金1万元给何某乙，又通过妻子转账18万元到何某甲的账户，转账备注写明“买何某甲房款”。何某乙随后把房子钥匙交给了方某某，方某某装修入住。

后来发现，何某乙之前已经用同样手法把这套房卖给了另一个人李某某，但李某某没住进去。何某乙因合同诈骗罪被判刑七年。2021年，何某甲和妻子谢某某拿到了这套房的房产证，要求方某某搬走，把房子还给他们。

法院怎么判

法院驳回了何某甲和谢某某的诉讼请求，认定方某某可以继续住在这套房子里。

法院认为，虽然刑事判决认定何某乙的行为构成合同诈骗罪，但这并不等于买卖合同自动无效。民事合同是否有效，要看是否符合民事法律的规定。本案中，何某乙作为何某甲的父亲，持有拆迁安置协议原件，还通过正规中介卖房，方某某有理由相信何某乙有权代理何某甲卖房。方某某支付了合理房价，钱也打到了何某甲的账户，何某甲没有提出异议，说明他对卖房是知情的。方某某已经实际入住多年，尽到了合理的注意义务。因此，买卖合同有效，方某某有权继续居住。

律师解读

这个案例对普通人买二手房，特别是拆迁安置房，有几点重要提醒：

一是刑事犯罪不必然导致合同无效。很多人以为，卖房的人被判了合同诈骗罪，买卖合同就自动作废了。但法院明确表示，刑事判决认定的事实，在民事案件中要单独审查。合同是否有效，要看签约时买家是否善意、是否支付了合理对价、是否尽到了注意义务。只要买家是善意的，合同可能仍然有效。

二是表见代理保护善意买家。表见代理的意思是，虽然卖家没有代理权，但因为有足够的外在表象让买家相信他有代理权，法律就认定代理行为有效。本案中，何某乙是房主的父亲、持有拆迁协议原件、通过中介交易、买家把钱打到了房主账户，这些因素加在一起，让法院认定方某某有理由相信何某乙能代表何某甲卖房。

三是买家要注意保留证据。方某某之所以能赢，关键是他保留了转账凭证并注明用途、通过中介签约、实际入住。如果只是私下交易、现金付款、没有书面记录，就很难证明自己是善意的。

四是刑事退赔和民事赔偿不能双重受偿。刑事判决已经责令何某乙退赔方某某19万元购房款，如果这笔钱执行到位，方某某就不能再在民事上要求何某甲赔偿。但如果退赔没执行到位，方某某还可以向何某甲主张合同责任。

王德林律师提示：

购买二手房，尤其是拆迁安置房、经济适用房等特殊性质的房屋，一定要核实房主的真实身份，查看房产证原件，尽量通过正规中介交易，保留好付款凭证和合同。如果卖家是代理人，要确认代理权是否真实，最好让房主本人出面确认。一旦发现卖家有欺诈嫌疑，要及时报警并咨询律师。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所当面咨询，我们会根据具体情况提供专业的法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

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