买了被抵押查封的房子，租客不肯搬怎么办

买了被抵押查封的房子，租客不肯搬怎么办

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2014年，某投资公司的5栋厂房因为欠债被法院查封，后来进入司法拍卖程序。2018年，某鞋业公司从某投资公司手里租下了其中两间厂房，租期分别是5年，并且一次性支付了前几年的租金。2019年1月，熊某某通过网络司法拍卖，成功拍下了这5栋厂房，法院也裁定厂房归他所有。但问题来了：某鞋业公司已经租了厂房，还付了租金，不肯搬走。熊某某要求某鞋业公司返还厂房，并支付从2019年2月开始的占用费。某鞋业公司则认为，自己签的租赁合同合法有效，租金也付了，有权继续使用厂房。

法院怎么判

一审法院认为，某鞋业公司在租赁前，厂房已经被查封和抵押，所以不适用“买卖不破租赁”原则（即租赁关系不能对抗已经存在的抵押权）。但法律并不禁止查封和抵押的房屋出租，所以租赁合同本身是有效的。熊某某在2021年6月才实际拿到厂房，在此之前某鞋业公司是合法占有，不需要支付占用费。法院判决某鞋业公司搬走，但占用费从2022年2月才开始算。

熊某某不服，提起上诉。二审法院纠正了一审的错误。根据《民法典》第229条，因法院的法律文书导致物权变动的，自法律文书生效时发生效力。2020年4月21日，法院第二次裁定厂房归熊某某所有，并送达给他，所以熊某某从这一天起就是厂房的所有权人。从这天开始，某鞋业公司继续占用厂房就变成了“无权占有”，必须支付占用费。二审法院最终判决：某鞋业公司30天内搬走，并从2020年4月21日起按年租金标准支付占用费，直到实际搬离为止。

律师解读

这个案子涉及两个关键问题：一是买受人什么时候取得被抵押、查封房产的所有权；二是买受人是否有权要求承租人支付占用费。

关于所有权取得时间：根据法律规定，法院的裁定书送达给买受人时，所有权就转移了，而不是等到实际拿到房子或办完房产证。本案中，熊某某在2020年4月21日收到裁定书，所以这一天就是所有权取得的时间。

关于能否要求承租人支付占用费：答案是肯定的。理由有三：

一是某鞋业公司的占有状态从“有权”变成了“无权”。因为租赁合同是在查封和抵押之后签订的，根据《民法典》第405条，租赁权不能对抗已经设立的抵押权。一旦厂房所有权转移到熊某某名下，某鞋业公司就失去了继续占有的合法依据。

二是某鞋业公司作为企业，在租赁前有义务查询厂房的抵押、查封情况，但它没有尽到审慎注意义务，应当承担由此带来的风险。这种情况下，它属于非善意的无权占有人。

三是熊某某作为所有权人，有权选择向谁主张权利。他既可以要求承租人支付占用费，也可以要求原房主（某投资公司）返还已经收取的租金。本案中，熊某某选择了向承租人主张，这是合法的。

王德林律师提示：

购买被抵押、查封的房产时，一定要关注法院裁定书的送达时间，这是确定所有权转移的关键节点，而不是以实际交房或办证时间为准。对于承租人来说，租赁被查封或抵押的房产存在较大风险：一旦房产被拍卖，新房东有权要求你搬走并支付占用费，你之前付给原房东的租金可能打水漂。建议在签租赁合同前，务必查询房产的抵押、查封状态，并尽量办理租赁合同备案，以保护自身权益。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因信息不对称造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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