小区架空层归谁所有开发商能否约定保留使用权

小区架空层归谁所有开发商能否约定保留使用权

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

深圳某小区的开发商某发展有限公司，在出售房屋时与业主签订的买卖合同中约定，小区架空层的权益归开发商所有。该小区架空层内有一间20平方米的物业办公室和一间224平方米的杂物间，开发商的全资子公司某物业公司作为前期物业服务企业，一直将这些区域用作办公。2020年，小区业主大会选聘了新的物业公司，旧物业公司退出后，却继续占用杂物间至2021年3月，物业办公室则一直占用至今。小区业主委员会因此起诉，要求物业公司搬离并支付占用费。开发商也提出独立请求，要求法院确认其对架空层享有使用权和收益权，并要求业主委员会和新物业公司返还杂物间并支付使用费。

法院怎么判

一审法院深圳市罗湖区人民法院认为，根据相关法律规定，小区建筑物除停车场、广告权益外，其他建筑物权属无例外均应归业主共有。开发商在买卖合同中约定架空层归其所有，属于排除业主共同管理权利的无效格式条款。因此，架空层属于业主共有，开发商不享有使用权和收益权。同时，旧物业公司在交接后继续占用没有依据，应当返还并支付占用费。法院判决：物业公司返还架空层物业办公室，支付杂物间占用费54916元，并按每月1650元标准支付办公室占用费至实际返还之日。开发商的全部诉讼请求被驳回。

开发商和物业公司不服，提起上诉。广东省深圳市中级人民法院二审认为，架空层未登记在开发商名下，也无法证明能登记为专有部分，因此不属于开发商专有。开发商与个别业主约定架空层权益归其所有，属于无权处分，对全体业主没有法律约束力。最终，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：小区架空层到底归谁所有？开发商能不能在卖房时约定保留架空层的权益？

一是架空层不属于开发商的专有部分。根据法律规定，专有部分必须具有构造和利用上的独立性，并且能够登记为特定业主所有。本案中的架空层没有单独登记，也无法证明可以登记，因此不能认定为开发商的专有部分。

二是架空层属于业主共有。法律明确规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。架空层作为小区的公共设施，与道路、绿地性质相同，其权益在开发商出售房产时已经随同转移给全体业主。

三是开发商无权擅自处分共有部分。开发商在买卖合同中约定架空层权益归其所有，属于无权处分，这种约定对业主没有法律约束力。即使个别业主在购房时同意，也不能对抗全体业主的共有权利。

王德林律师提示：

小区架空层、公共绿地、物业服务用房等区域，通常属于全体业主共有，开发商无权通过合同约定保留使用权或收益权。业主委员会应当积极维护共有权益，对开发商或物业公司非法占用的行为，可以依法起诉要求返还并赔偿损失。如果您发现小区公共区域被占用，建议收集证据（如照片、合同、物业交接记录等），咨询专业律师后采取法律行动。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所面谈，我们将为您提供详细的法律分析和维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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