父亲住女儿房，女儿把房过户给前妻，父亲还能住吗

父亲住女儿房，女儿把房过户给前妻，父亲还能住吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

杜某和申某甲曾是一对夫妻，1978年结婚，2003年离婚。两人有一个女儿叫申某乙。2002年，申某乙买了一套商品房，房子交付后，杜某和申某乙先住进去。2008年，申某乙结婚搬走，她的父亲申某甲搬进来和杜某一起住。2016年，杜某也搬走了，申某甲继续一个人住在房子里。

2020年7月，申某乙把房子过户给了母亲杜某。但早在2018年，申某乙给父亲申某甲写过一份《保证书》，上面写着：房子无条件让父亲使用，包括居住、出租，一直到父亲去世。就算房子转到杜某名下，父亲也照样有使用权。如果杜某不让父亲住，父亲可以找申某乙协商解决。

杜某拿到房子后，要求申某甲搬走，申某甲不肯。杜某于是起诉到法院，要求申某甲返还房屋。

法院怎么判

一审法院（北京市丰台区人民法院）认为：虽然申某乙的《保证书》没有在房管局登记，不产生对外公示的效力，但对申某乙本人是有约束力的。杜某作为房屋的新主人，和申某乙是母女关系，对房子当初是谁出钱买的、谁一直在住这些情况都应该知道。她说不知道《保证书》的事，法院不采信，因此不能认定她是善意的。法院判决：杜某的物权不能对抗申某甲的居住权，驳回杜某的诉讼请求。

杜某不服，上诉到北京市第二中级人民法院。二审法院认为：申某乙写的《保证书》明确说申某甲有居住使用权，而且预设了房子转到杜某名下后，申某甲仍然可以住。申某乙在法庭上也承认《保证书》是真的，虽然她说这不是她的真实意思，但没有证据支持。所以，申某甲住在房子里有合理依据。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

案号：（2023）京02民终2068号

律师解读

这个案子涉及一个关键问题：没有登记过的“居住权”，能不能对抗新房东？

《民法典》规定，居住权必须到登记机构登记，自登记时设立。登记后，居住权就有对外公示的效力，不管房子卖给谁，居住权人都可以继续住。但现实中，很多人不知道要登记，或者因为各种原因没登记，比如房子还没拿到产权证、家庭内部信任等原因。这种情况下，居住权没有登记，只相当于一个合同承诺，原则上不能对抗新房东。

但是，法院在这个案子里给出了一个重要例外：如果新房东在拿到房子之前，明明知道或者应当知道房子里有人住、有人享有居住权，那这个居住权就可以对抗新房东。具体到本案，法院认为杜某作为申某甲的前妻、申某乙的母亲，对房子长期由申某甲居住的事实是清楚的，对《保证书》的存在也应当知情。因此，杜某不能以“不知道”为由要求申某甲搬走。

这个判决体现了法律对家庭伦理和弱势群体居住利益的保护。父母为子女买房、子女为父母提供住所，是传统孝道的体现。如果仅仅因为没办登记就剥夺老人的居住权，显然不公平。

王德林律师提示：

一是如果想让家人长期住在自己房子里，最好去不动产登记中心办理居住权登记。登记后，即使房子卖了、抵押了，居住权人也能继续住，不受影响。二是如果买二手房，一定要查清楚房子里有没有人住、有没有设立居住权。可以要求卖方出具书面承诺，并到登记机构查询。三是如果已经住了很多年，但没有书面协议，也要注意保留证据，比如水电费缴纳记录、邻居证言等，证明长期居住的事实。四是家庭内部关于居住的承诺，最好写成书面文件并签字，避免日后扯皮。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体情况制定维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

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