小区里的人防车位，到底归谁？开发商还是业主？

小区里的人防车位，到底归谁？开发商还是业主？

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

某房地产公司（以下简称“某公司”）在开发一个小区时，投资建设了地下车库，其中包含41个人防车位和9个普通车位。小区建成后，某公司认为，这41个人防车位的使用权、管理权和收益权都应该归自己，因为是自己出钱建的。但小区业主委员会（以下简称“业委会”）认为，这些车位是小区的一部分，应该归全体业主共有。双方争执不下，某公司把业委会告上了法庭。

法院怎么判

法院审理后认为，人防车位本质上是国防战备设施，所有权属于国家，不能买卖。但是，根据“谁投资、谁受益”的原则，谁出钱建的，谁就有权在平时使用、管理和收益。

具体到本案，法院查明：

一是某公司提交了《人民防空地下室建设审批表》《人防工程竣工验收备案认可文件》等证据，证明自己是这41个人防车位的投资者。

二是某公司与业主签订的《商品房买卖合同》中明确约定，地下车位（包括人防车位）不归业主共有，归开发商所有，由开发商享有收益和处分权。法院审查后认为，这个约定没有违反法律关于格式条款的无效规定，是合法有效的。

三是根据相关规定，人防车位不计入业主的房屋公摊面积。也就是说，业主买房时并没有为这些车位掏钱。

因此，法院判决：这41个人防车位的使用权、管理权和收益权归某公司所有。

至于另外9个普通车位，因为可以办理产权证，法院认为可以通过办证来确认所有权，所以没有在本案中处理。

律师解读

这个案例的核心问题是：人防车位的权利到底归谁？

首先，要明确一点：人防车位的所有权属于国家，不能买卖。我们平时说的“买人防车位”，实际上买的是它的使用权。

其次，谁有权使用、管理、收益？答案是“投资者”。判断谁是投资者，主要看两点：

一是看开发商和业主有没有约定。如果合同里明确写了归开发商，而且这个约定不违法，那就按合同来。

二是如果没有约定或约定无效，就看建设成本有没有摊入房价、面积有没有计入公摊。如果开发商没有把成本算进房价，也没有把面积摊给业主，那开发商就是投资者，享有相关权利。反之，如果开发商把成本转嫁给了业主，那投资者就是全体业主。

最后，要合法使用人防车位，还需要取得《人防工程平时使用证》。这个证是合法使用的凭证，没有它，就不能随意使用或出租。

王德林律师提示：

如果您在购买或租赁小区人防车位时遇到纠纷，建议您先查看《商品房买卖合同》中关于车位的约定条款。如果合同明确约定车位归开发商，且该约定不违反法律强制性规定，那么开发商的主张通常能得到法院支持。反之，如果您能证明开发商已将人防车位的建设成本计入房价或面积计入公摊，那么您作为业主，可能有权主张相关权利。遇到具体问题，建议咨询专业律师。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关合同和证据材料，当面咨询律师，以便获得针对性的法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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