网络拍卖买房，附带的柴房归谁

网络拍卖买房，附带的柴房归谁

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

梁某某是某单位职工，2012年分得一套单位集资房。后来，他和同楼栋其他5位业主协商，通过竞标并补差价1.2万元，获得了一楼面积最大的柴房。这套柴房没有办理不动产权证。

2022年6月，梁某某因其他案件，这套房屋被法院在淘宝网上公开拍卖。黄某某以31.9万元竞得，法院裁定房屋变更登记到黄某某名下。2023年2月，黄某某办好了不动产权证。

黄某某认为，柴房是房屋的附属物，自己买了房子，柴房的管理使用权也应该归自己，于是起诉要求梁某某腾空并移交柴房，还要支付占用费。

法院怎么判

一审法院（广西柳城县人民法院）认为：

一是拍卖公告明确拍卖的是案涉房屋，建筑面积127.61平方米，没有提到柴房。黄某某支付的31.9万元，与税务局对房屋的询价结果319025元基本一致，说明他付的钱不包括柴房。

二是争议柴房没有产权证，是梁某某通过单位身份和业主协商补差价获得的，具有福利性质，与其他柴房不同。

三是柴房在空间上独立，不属于房屋的共有部分，也不属于房屋的附属物。黄某某买房后，不能当然获得柴房的管理使用权。

因此，法院驳回了黄某某的全部诉讼请求。

黄某某不服，提起上诉。二审法院（广西柳州市中级人民法院）维持原判，理由：拍卖公告和房屋现状图都不包括柴房，黄某某的产权证面积也与公告一致，说明柴房已被明确排除在交易范围之外。即使柴房算附属物，根据《民法典》规定，当事人另有约定的除外，本案就属于这种情况。

律师解读

这个案例对普通人有两点重要提醒：

一是网络司法拍卖的标的物范围以公告为准。拍卖公告具有法律效力，公告里没写的东西，即使看起来和房子有关，也不一定包含在拍卖范围内。竞买人不能想当然地认为“房子附带的都归我”。

二是柴房、车库等独立空间，不一定算房屋的附属物。法律上，附属物是指辅助主物发挥效用、与主物同属一人的独立物。但柴房如果空间独立、功能独立，且是通过单独方式取得的，就不一定算附属物。法院会综合看它的功能、空间、物理独立性以及当事人约定等因素来判断。

王德林律师提示：

如果你打算通过网络司法拍卖买房，一定要仔细阅读拍卖公告，看清楚拍卖标的物的具体范围，包括面积、位置、是否包含附属设施等。如果公告里没有明确提到柴房、车库等，最好在竞拍前向法院或拍卖平台咨询，或者实地查看。不要因为价格便宜就盲目竞拍，否则可能花了钱却拿不到想要的东西。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因信息不对称造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市