买了农村宅基地房屋，拆迁补偿归谁？

买了农村宅基地房屋，拆迁补偿归谁？

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

1994年，陆某和胡某夫妻将自家农村宅基地上的房屋，以3.6万元的价格卖给了外省来的王某。双方签了协议，王某付清了全款，陆某夫妻也把房产证和土地证都交给了王某。王某和妻子杨某随后搬进去住，并在2003年把户口迁到了这套房子里。

2018年，陆某以孩子上学需要为由，从杨某手里借走了房产证。2021年，房子要拆迁，王某和杨某起诉要求确认房屋归自己所有。但法院当时认为，农村宅基地房屋买卖违反政策，合同无效，所以没有支持他们的请求。

2021年7月，社区居委会与陆某、胡某签订了拆迁补偿协议，明确拆迁利益包括三套安置房和11万多元补偿款。王某和杨某再次起诉，要求确认这些拆迁利益归自己所有。

法院怎么判

一审法院（无锡市惠山区人民法院）认为：农村房屋买卖合同虽然无效，但双方是真实买卖，王某一家已经住了近30年，户口也迁进来了。现在房子已经拆迁，原来的违法情形消失了，拆迁利益应该归买受人王某和杨某所有。法院判决：确认案涉房屋的拆迁安置利益归王某、杨某所有。

陆某、胡某不服，提起上诉。二审法院（无锡市中级人民法院）认为：双方买卖协议订立于1994年，当时法律并未禁止农村宅基地房屋向外村人转让。王某一家长期居住并迁入户口，形成了稳定的物权秩序。法院驳回上诉，维持原判。

案件焦点：涉及买卖且已经交付的宅基地房屋的拆迁安置利益归谁所有。

案号：江苏省无锡市中级人民法院(2023)苏02民终1966号民事判决书

律师解读

这个案例对普通人有三个重要启示：

一是农村宅基地房屋买卖虽然合同无效，但如果买受人已经长期居住、户口迁入，并且房屋因拆迁导致土地性质变更为国有土地，那么拆迁利益可以归买受人所有。

二是法院在判决时，会重点考虑诚实信用原则。出卖人不能因为房价上涨或拆迁利益巨大，就反悔要求收回房屋或利益。恶意违约者不能从自己的违约行为中获利。

三是拆迁利益的分割，关键看土地性质是否在一审法庭辩论终结前变更为国有土地。如果已经变更，原来的违法情形消失，买受人可以主张拆迁利益。

王德林律师提示：

购买农村宅基地房屋存在法律风险，合同可能被认定无效。但如果你已经购买并长期居住，遇到拆迁时不要轻易放弃权利。建议保留好买卖合同、付款凭证、居住证明、户口迁入记录等证据。如果出卖人反悔，可以依据诚实信用原则和长期居住事实，主张拆迁利益归自己所有。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合当地政策和具体案情，制定维权策略。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市