买到的房子被居委会占用出租，能要回租金吗

买到的房子被居委会占用出租，能要回租金吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2000年，某集团作为小区建设单位，与当地街道筹建办签订协议，约定无偿提供四间房屋给居委会作为管理用房和营业房。居委会从2001年开始就把这些房屋出租给一家幼儿园，并一直收取租金。

2012年，某集团把这四间房屋过户给了某服装公司。某公司拿到房产证后，发现房屋一直被居委会出租收钱，于是起诉要求居委会返还从2012年至今收取的租金24万多元。

关键问题是：某公司在买房时，是否知道或应当知道这套房子已经被居委会占用并出租？

法院怎么判

一审法院（绍兴市越城区人民法院）认为：某集团在2012年将房屋过户给某公司时，房屋已经被居委会出租给幼儿园使用多年。某公司在长达十多年的时间里从未向居委会主张权利，可以推定其在买房时就知道或应当知道房屋存在被居委会占用的情况，并愿意接受这个事实。因此，房屋所有权转移后，房屋上的权利负担（居委会的占用和出租权）也随之转移。法院驳回了某公司的诉讼请求。

二审法院（绍兴市中级人民法院）维持原判。法院进一步指出：根据当地政策，建设单位有义务无偿提供居委会管理用房。某集团与街道签订的协议具有法律约束力，某公司作为后来的房屋所有人，也要受该协议约束。居委会将房屋出租用于公益事业，并未违反协议约定。

律师解读

这个案例的核心是法律上的“物上权利负担”问题。简单说，就是房子上可能带着一些“包袱”，比如别人有使用权、租赁权等。当房子被卖掉时，这些“包袱”通常也会跟着房子一起转移给新房东。

法律上对此有明确规定：

一是“买卖不破租赁”。根据《民法典》第725条，租赁物在承租人占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，即使房子换了主人，原来的租户仍然可以继续租住。

二是抵押权的追及效力。根据《民法典》第406条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，抵押权不受影响。新房东买到的房子，可能还带着抵押权。

三是用益物权的继受。比如地役权等权利，也会随房屋所有权转移而由新房东继续承担或享有。

本案中，居委会对房屋的占用和使用权，虽然不是典型的用益物权，但法院认为它具有类似属性。而且居委会长期出租房屋，已经形成了公示效果。某公司在买房时没有核实房屋实际使用情况，长达十多年不主张权利，法院认定其并非善意第三人，因此要承担房屋上的权利负担。

王德林律师提示：

买房时一定要实地查看房屋的实际使用情况，不能只看房产证。如果发现房屋被他人占用或出租，要问清楚原因，并在购房合同中明确约定。否则，买到的可能只是一个“空头产权”，实际收益可能被他人拿走。本案中，某公司虽然拿到了房产证，但无法收回租金，只能另行向原房主某集团索赔。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在购房前委托律师进行尽职调查，核实房屋是否存在权利负担，避免陷入“有证无房”的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市