卖房时买家付了首付就过户，之后不付尾款还抵押房产，是诈骗还是违约

卖房时买家付了首付就过户，之后不付尾款还抵押房产，是诈骗还是违约

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年12月，曾某欠了很多债，也没有能力还钱。他想了个办法，通过房产中介找到钟某，说要买钟某的一套房子，总价439万元。为了骗钟某签合同，曾某隐瞒了自己征信不好、贷不了款的事实，还撒谎说有个亲戚在银行当行长，能帮忙快速办下贷款。

曾某先付了10万元定金和40万元首付款，然后骗钟某说，剩下的钱等银行贷款下来就付清。钟某信了，就把房子过户给了曾某。2021年12月16日，曾某又骗钟某说贷款已经办好了，不用钟某一起去银行，把房产证取件单骗到手，领走了房产证。12月24日，曾某就把这套房子抵押给典当公司，借了280万元。这笔钱他没有用来付购房尾款，而是拿去还自己的债和花掉了。

2021年12月29日，钟某发现不对劲，和曾某达成调解协议，法院也出了民事裁定书确认协议有效。但曾某根本没按协议还钱。2022年1月10日，钟某申请法院强制执行。2022年4月22日，典当公司也申请拍卖这套房子。2022年6月27日，房子被法院拍卖，成交价374万多元，钟某只分到了48万多元，还有340万多元的房款没要回来。

2022年8月31日，曾某被公安机关抓获。

法院怎么判

法院认为，曾某的行为构成合同诈骗罪。理由有三点：

一是曾某签合同时根本没有履约能力。他欠了很多债，征信不好贷不了款，名下没资产，也没稳定收入，连定金和首付款都是借来的。

二是曾某在签合同和履行合同过程中，一直在骗人。他伪造了征信报告，隐瞒征信不良；撒谎说亲戚是银行行长能帮忙贷款；骗到房产证后，又隐瞒了抵押典当的事实。

三是曾某根本没有付尾款的意愿和行为。他把房子抵押借来的280万元，全部拿去还债和消费，一分钱都没付给钟某，导致钟某损失了340多万元。

法院认定，曾某的行为符合《刑法》第二百二十四条第三项的规定，构成合同诈骗罪，数额特别巨大。同时，他还犯了诈骗罪。最终，法院判决曾某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金20万元；犯诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金3万元；合并执行有期徒刑十三年，并处罚金23万元。曾某不服，上诉后，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案子的关键，是区分“合同诈骗”和“合同违约”。很多人觉得，买家付了首付、办了过户，后面不付尾款，不就是违约吗？但法院不这么看。判断是诈骗还是违约，核心在于买家有没有“非法占有目的”——也就是从一开始就想骗走你的房子或钱。

法院在判断时，会综合看四个方面：

一是买家签合同时有没有履约能力。比如，他有没有钱、有没有稳定收入、能不能贷到款。如果买家本身就没能力付清房款，还硬要签合同，就值得怀疑。

二是买家有没有骗人。比如，伪造征信报告、撒谎说有关系能办贷款、隐瞒抵押事实等。这些行为说明买家不是诚心交易，而是想骗你上钩。

三是买家签合同后有没有实际行动去履行合同。比如，有没有积极筹钱、有没有去办贷款。如果买家只付了一小部分钱，然后就找各种理由拖着不付尾款，甚至把房子拿去抵押，那就不是正常的交易行为。

四是买家拿到钱或房子后怎么处理。如果他把钱拿去还债、消费、挥霍，而不是用来付房款，那就说明他根本没打算履约，而是想非法占有你的财产。

这个案例告诉我们，卖房时不能只看买家付了首付、办了过户，就觉得万事大吉。如果买家后续不付尾款，还出现上述可疑行为，就要警惕对方是不是在搞合同诈骗。

王德林律师提示：

卖房时，一定要核实买家的真实情况，比如征信、收入、贷款资格等。不要轻信买家口头承诺的“有关系能办贷款”。最好在合同中约定清楚，尾款付清前不办理过户，或者要求买家提供银行出具的贷款承诺函。如果买家付了首付后迟迟不付尾款，还出现抵押、转移财产等行为，要第一时间报警或起诉，避免损失扩大。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，不要等到房子被拍卖才后悔。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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