借钱时签了买房合同，对方破产后还能要房吗

借钱时签了买房合同，对方破产后还能要房吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

一家小额贷款公司借给一家房地产公司1500万元，双方没有直接签借款合同，而是签了四份《商品房买卖合同》，约定小额贷款公司向房地产公司购买84套商品房，总价正好1500万元。合同签完后，这些房子在房管所做了备案登记，登记在小额贷款公司名下。

随后，小额贷款公司又和房地产公司的法定代表人杨某某、其妻子潘某某、股东姚某某签了《借款合同》，把之前付的1500万元购房款当作借给这三个人的钱，房地产公司作为保证人承担连带担保责任。

后来这三个人还不上钱，三方又签了《债务清偿协议书》，同意用房子抵债，房地产公司承诺交房并办证。小额贷款公司还申请了仲裁，仲裁裁决要求房地产公司交房并协助办证。但房子一直没竣工，无法交付，法院终结了执行程序。

2018年，房地产公司因资不抵债被法院宣告破产。小额贷款公司向破产管理人申报债权，要求确认自己是购房人，要求交付84套房子并办证，同时申报了逾期交房违约金等债权。但破产管理人认定小额贷款公司不是真实购房人，债权不予确认。小额贷款公司不服，起诉到法院。

法院怎么判

法院认为，小额贷款公司与房地产公司签订的《商品房买卖合同》本质上是非典型性抵押担保关系，不是真实的房屋买卖关系。虽然房子做了备案登记，但备案登记不等于预告登记，不具有物权效力，不能对抗第三人。小额贷款公司对房地产公司享有的权利是金钱之债，不是物权之债。

法院还指出，虽然双方签了以物抵债协议，但以物抵债只是履行金钱债务的一种方式，债权人本质上享有的仍然是金钱之债。在债务人破产的情况下，如果允许债权人基于合同履行享有物权，就相当于给了该债权人优先于其他债权人的权利，违反了破产程序公平受偿的原则。

最终，法院驳回了小额贷款公司的全部诉讼请求。小额贷款公司不服上诉，二审法院维持原判。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几个关键点需要了解：

一是商品房备案登记不等于预告登记。很多人以为买房后去房管所备案了，房子就是自己的了。实际上，备案登记只是一种行政管理手段，主要作用是防止开发商一房多卖，但它不产生物权效力。也就是说，备案登记不能让你对抗其他债权人，更不能让你在开发商破产时优先拿到房子。真正能产生物权效力的是预告登记，预告登记后，未经你同意，开发商再卖房或抵押都是无效的。

二是以物抵债协议在破产程序中不享有优先权。如果对方欠你钱，双方约定用房子抵债，这本质上是消灭旧债的一种方式。在对方正常经营时，这个协议有效，你可以要求对方履行。但一旦对方破产，所有债权人都要按比例公平受偿，你不能因为签了以物抵债协议就要求优先拿到房子。否则对其他债权人不公平。

三是让与担保不等于取得所有权。本案中，小额贷款公司虽然名义上买了84套房子，但法院认定这是让与担保，即用房子作为借款的担保。让与担保的债权人只是形式上的所有人，不能直接取得所有权。如果债务人还不上钱，债权人只能通过变卖房子等方式实现债权，多余的钱还要还给债务人。

四是破产程序中公平受偿是基本原则。一旦企业进入破产程序，所有债权都要按法定顺序和比例受偿，不能因为某个债权人签了特殊协议就优先受偿。这体现了破产法的公平原则，保护所有债权人的合法权益。

王德林律师提示：

如果您在借贷或交易中，对方提出用房产作为担保，建议您注意以下几点：一是尽量办理正式的抵押登记或预告登记，这样才能产生物权效力，在对方破产时享有优先受偿权。二是不要轻易相信“签个买房合同就能担保”的说法，这种非典型担保在破产程序中可能无法保护您的权益。三是如果对方已经进入破产程序，您应当及时向破产管理人申报债权，并保留好所有合同、付款凭证、仲裁或判决文书等证据。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解您的债权性质和权利顺位，避免因法律知识不足而遭受损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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