银行没去房子里看一眼，抵押就白办了？

银行没去房子里看一眼，抵押就白办了？

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年，杨某向某银行贷款189万元买房，并把房子抵押给了银行。双方签了合同，办了抵押登记。但后来发现，这套房子根本不是杨某的——真正的房主李某某被人骗了，房子在不知情的情况下被过户到了杨某名下。法院刑事判决已经认定这是诈骗，要求把房子还给李某某。

杨某拿到贷款后，一直没还钱。银行起诉要求杨某还钱，同时要求对这套房子行使抵押权，也就是把房子拍卖后优先拿回贷款。

法院怎么判

法院判决杨某必须还钱，但驳回了银行要求行使抵押权的请求。也就是说，银行虽然把钱借出去了，但没法拿这套房子做抵押了。

案件焦点是：银行是否“善意取得”了这套房子的抵押权？法院认为，银行作为专业金融机构，在放贷前没有到房子里实地查看，没有对房屋的权属、现状做严格审查，存在重大过失，不符合法律规定的“善意”条件，因此不能取得抵押权。

银行不服上诉，二审法院也维持了原判。二审法院还发现，银行提交的房屋买卖合同存在很多可疑之处，进一步说明银行在贷款审查中没有尽到充分注意义务。

律师解读

这个案子对普通人来说，有几点特别值得注意：

一是银行不是普通老百姓，审查义务更高。法律上有个“善意取得”制度，意思是如果你不知道对方没有权利处分财产，而且你支付了合理价格、完成了登记，就可以合法取得这个财产。但银行是专业金融机构，法律要求它在放贷时必须做“贷前调查”，包括实地查看抵押物、核实权属。如果银行没做到，就不能算“善意”。

二是“善意”不是自己说了算，法院会看有没有“重大过失”。本案中，银行说它委托了评估公司去现场评估，但法院认为，即使评估公司去了，银行作为专业机构，仍然有义务自己核实房屋实际居住情况。真正的房主李某某一直住在房子里，银行如果去现场看一眼，很容易发现问题。没去看，就是重大过失。

三是抵押登记不等于万事大吉。很多人以为，只要办了抵押登记，银行就一定能拿到房子。但这个案子说明，如果抵押物本身来源有问题（比如是诈骗得来的），银行又没有尽到审查义务，抵押权可能被法院否定。

王德林律师提示：

如果您是购房者或借款人，要注意：一是不要以为房子登记在谁名下，谁就一定是合法权利人，背后可能有隐情；二是银行放贷时如果没来实地看房，您要主动配合，避免后续纠纷；三是如果您的房子被人冒名过户、抵押，要及时报警并申请法院查封，保护自己的权利。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，评估银行是否尽到了审查义务，以及您是否有权主张抵押权无效。不要等到银行起诉了才被动应对。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市