开发商阶段性担保责任，在银行拿到抵押权后能否免除

开发商阶段性担保责任，在银行拿到抵押权后能否免除

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年11月，张某某、李某某夫妇向某银行新会支行贷款71万元，用于购买一套商品房，并办理了抵押预告登记。银行按约放款后，从2021年4月起，张某某、李某某开始逾期还款，到2021年11月已连续7期未还。

该楼盘的开发商某房地产公司，此前与银行签过一份《按揭贷款业务合作协议》，约定在购房人办妥正式抵押登记（不是预告登记）并将房产证交给银行保管之前，开发商为购房人的贷款提供阶段性连带责任保证担保。

2019年9月，开发商已经办好了整栋楼的所有权首次登记（即大产证），但直到案件开庭结束，这套房子的产权都没有过户到张某某、李某某名下。

法院怎么判

法院判决：张某某、李某某需偿还银行剩余贷款本金688894.6元及相应利息；银行对这套房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；但驳回了银行要求开发商承担连带责任的请求。

银行不服，上诉到广东省江门市中级人民法院，二审维持原判。

案号：(2023)粤07民终237号

律师解读

本案的争议焦点有两个：一是银行对这套房子是否享有优先受偿权；二是开发商的阶段性担保责任是否应该免除。

关于第一个焦点：银行对房屋享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款，只要已经办理了建筑物所有权首次登记（即开发商拿到了大产证），且抵押预告登记没有失效，那么抵押权自预告登记之日起就设立了。本案中，开发商已经办好了首次登记，预告登记也有效，所以银行从2018年12月19日起就拥有了抵押权，可以对这套房子优先受偿。

关于第二个焦点：开发商的阶段性担保责任应当免除。法院给出了三个理由：

一是阶段性担保的合同目的已经实现。设立阶段性担保，是为了督促开发商按时交房、办好大产证，让银行能顺利拿到正式抵押权。本案中，开发商已经办好了首次登记，银行的抵押权在预告登记时就已经设立，债权有了保障，担保合同的目的已经达到，开发商的保证期间应提前届满。

二是阶段性担保与抵押权是先后承接关系，不是并存关系。银行作为预告登记权利人，有义务协助和督促购房人及时办理正式抵押登记。如果购房人怠于办理，却还要开发商无限期承担担保责任，对开发商显失公平。

三是阶段性担保属于附解除条件的民事法律行为。银行取得正式抵押权后，开发商的担保责任就应解除。如果银行或购房人怠于办理正式抵押登记，客观上阻却了免除开发商责任的条件成就，应视为解除条件已经成就，开发商的担保责任应予免除。

王德林律师提示：

购房者按揭买房时，银行通常会要求开发商提供阶段性担保，直到办妥正式抵押登记。这个案例告诉我们，一旦银行通过预告登记取得了抵押权，开发商的担保责任就可能提前结束。对购房者来说，按时还贷是基本义务，否则银行可以拍卖房子优先受偿。对开发商而言，如果已经履行了办证义务，而购房人或银行怠于办理正式抵押，开发商可以主张担保责任已经免除。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体合同条款和案件事实判断担保责任是否已经解除。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市