开发商阶段性担保责任何时解除 购房者断供银行能否要求开发商还钱

开发商阶段性担保责任何时解除 购房者断供银行能否要求开发商还钱

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

张某向某银行申请购房贷款，银行、张某和某置业公司三方签订了《个人房产借款及抵押合同》。合同约定：银行向张某发放贷款，张某用购买的房屋提供抵押担保，某置业公司提供阶段性连带责任保证担保。所谓阶段性保证，是指在银行放款后、房屋正式抵押登记办妥前这段时间，由开发商为购房者的还款提供担保。

合同签订后，银行如约放款。但张某从2022年1月开始逾期还款，一直没有还清贷款本息。银行起诉要求张某还本付息，并确认银行对张某的房屋享有优先受偿权（即拍卖房屋后银行优先拿钱），同时要求某置业公司承担连带保证责任。此时，张某尚未办理房屋产权证和正式抵押登记手续。

法院怎么判

江西省安福县人民法院经审理后判决：

一是张某在判决生效十日内偿还银行贷款本金390999.88元及利息；

二是如果张某不还钱，银行有权对张某的房屋折价、拍卖或变卖后的价款优先受偿；

三是驳回银行要求某置业公司承担连带责任的请求。

法院认为，银行已经对案涉房屋享有抵押权，债权得到了保障，开发商的阶段性担保任务已经完成，因此不再需要承担连带保证责任。判决后双方均未上诉，判决生效。

律师解读

本案的核心问题是：开发商的阶段性担保责任是否已经完成。

阶段性保证是房地产行业常见的风险防控措施。银行在发放贷款后、房屋正式抵押登记办妥前，存在购房者断供而银行无法处置房屋的风险。开发商自愿在这段期间内提供连带保证，一旦房屋抵押成功设立，开发商的保证责任就自动解除。

本案中，开发商已经办理了房屋所有权首次登记（俗称"大产证"），银行也办理了抵押预告登记，且抵押预告登记与所有权首次登记的财产标的一致。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，只要满足三个条件：一是房屋所有权首次登记已经办妥，二是抵押预告登记与所有权首次登记的财产标的一致，三是抵押预告登记未失效，法院就可以认定抵押权自预告登记之日起设立。

因此，银行已经实际取得了抵押权，开发商的阶段性担保责任随之解除。银行不能既享有抵押权，又要求开发商承担连带保证责任，否则就违背了阶段性担保的设立初衷，也缺乏经济上的合理性。

需要区分两种情况：

一是如果因购房者自身原因（如不配合办理）导致未能办理正式抵押登记，开发商没有过错，其阶段性担保责任应当免除。

二是如果因开发商原因（如项目未完工、未取得大产证）导致无法办理抵押登记，开发商的保证责任不能免除。

王德林律师提示：

购房者断供后，银行能否同时要求开发商承担连带责任，关键看开发商是否已经完成阶段性担保责任。如果房屋已经具备办理抵押登记的条件（开发商已办妥大产证、银行已办妥抵押预告登记），且未能办理正式登记是购房者自身原因，开发商的保证责任就解除了。银行只能向购房者追偿，或者拍卖房屋优先受偿。

对于购房者来说，如果断供，银行会起诉要求还钱并拍卖房屋，购房者不仅会失去房屋，还可能被列入征信黑名单。对于开发商来说，阶段性担保责任不是无限期的，只要积极协助办理产权登记，一旦抵押设立，责任就终止。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，了解自身权利义务，避免因不了解法律规定而承担不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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