拆迁安置房项目，承包人还能主张工程款优先受偿权吗

拆迁安置房项目，承包人还能主张工程款优先受偿权吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年，某置业公司取得一个拆迁安置房项目的土地使用权，并与某建设公司签订《投资建设合同》，约定由建设公司投资建设，建成后由置业公司支付回购款收回项目。2016年，建设公司与某建工集团签订施工合同，由建工集团负责一期工程施工。2019年，双方协商解除合同，并对工程移交和付款做了约定。2020年，置业公司起诉解除与建设公司的投资合同，法院判决解除，但双方未完成回购款结算。2021年，建设公司被法院受理破产清算，建工集团也进入破产重整程序。建工集团向法院起诉，要求确认其对建设公司享有工程款债权约4174万元，并要求对承建工程的折价或拍卖款享有优先受偿权。建设公司则反诉要求建工集团支付违法转包违约金。

法院怎么判

一审法院认为，案涉工程是拆迁安置房项目，不宜折价、拍卖，且土地使用权登记在置业公司名下，项目也不在建设公司控制中，因此不支持建工集团的优先受偿权。二审法院（江苏省南京市中级人民法院，案号：(2023)苏01民终13349号）改判，支持了建工集团的优先受偿权。

二审法院的核心观点是：

一是建设公司作为投资建设者，对已完工工程享有权利，并非无权主张优先受偿权的主体。

二是建工集团与建设公司的施工合同合法有效，建工集团作为承包人，向建设公司主张优先受偿权符合法律规定。

三是拆迁安置房项目虽然不宜转让，但置业公司支付回购款本身就是对工程的一种折价方式，以回购款来保障建工集团的优先权，不影响项目的回购和使用。

四是建设公司进入破产程序后，优先受偿权能更好地保护建筑工人的合法权益，以回购款优先保障建工集团，也符合立法本意，没有损害其他债权人的利益。

律师解读

这个案例对普通承包人，特别是参与政府代建项目的施工企业，有重要参考价值。建设工程价款优先受偿权，通俗讲就是如果发包人（建设方）不给钱，承包人（施工方）可以要求把工程拍卖，从拍卖款里优先拿回工程款。这个权利比普通债权（比如材料款、借款）更优先。

本案的特殊性在于：一是项目是拆迁安置房，性质特殊，不能随便拍卖转让；二是发包方（建设公司）不是土地所有权人，土地在置业公司名下；三是建设公司已经破产。即便如此，法院仍然支持了承包人的优先受偿权，只是实现方式不是拍卖工程，而是要求置业公司支付的回购款优先用于偿还工程款。

对于承包人来说，需要注意：一是即使项目是安置房、保障房等特殊性质，只要施工合同有效，优先受偿权原则上仍受保护；二是优先受偿权的行使对象不一定是土地所有权人，也可以是实际发包方（代建方）；三是如果发包方破产，要尽快申报债权并主张优先权，否则可能被普通债权稀释。

王德林律师提示：

建设工程价款优先受偿权是保护施工方和农民工权益的重要武器。如果遇到发包方拖欠工程款，尤其是涉及代建、安置房等特殊项目，不要轻易放弃主张优先权。建议在施工合同解除或工程竣工后，及时通过诉讼或仲裁确认优先权，避免因时间拖延导致权利受损。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带施工合同、结算资料等证据，咨询专业律师，评估是否具备主张优先受偿权的条件。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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