开发商房子被拍卖两次没人要，施工方说"我要了抵债"——最高法：你得全额付款

开发商房子被拍卖两次没人要，施工方说"我要了抵债"——最高法：你得全额付款 云浮有个做工程的老板，打赢了官司，法院也查封了开发商的地和房子，按理说工程款很快就能到手了。结果呢？拍卖两次没人举牌，变卖也卖不出去，房子砸手里了。 这时候施工方说："卖不掉我来要，拿房子抵工程款总行吧？" 法院的回答让他懵了："你要可以，但得全额付款。不是补差价，是全款。" 为什么会这样？工程款的优先受偿权不是排第一的吗？ 先看发生了什么。 深圳某工程公司帮云浮一家开发商做了工程，开发商欠了工程款不付，官司打到了法院，判决开发商要支付工程款。执行阶段，法院查封了开发商名下一块地以及地上的建筑物，启动拍卖程序。 评估价九千多万，第一次拍卖，没人举牌。降价后第二次拍卖，还是没人要。再按第二次流拍价启动变卖程序，依然无人问津。 按照法律规定，拍卖变卖都不成功，那就进入以物抵债程序——谁愿意接受用这个房子抵债，就把房子给谁。 前头有银行等优先债权人（抵押权人），他们看了看这房子，不表态。按流程走，前序债权人放弃以物抵债，就轮到后面的债权人。 深圳某工程公司作为普通债权人，主动表示愿意接受以物抵债。 但执行法院开出的条件让他愣住了：要以变卖流拍价8039万全额缴款，一分不能少。 施工方不干了——我在这里面有工程款债权，拿房子抵债的话，我的债权应该可以用来抵扣房款，为什么还要我全额交钱？就算要补差额，也应该是补"债权额和房价之间的差额"，而不是整个房价。 异议被驳回后，案件一路打到了最高人民法院。 法院的理由说穿了就是三条。 第一条：以物抵债是财产变价措施，不是优先受偿方式。 很多人觉得，以物抵债就等于"拿房子抵了欠款"。但法院认为，以物抵债和拍卖、变卖一样，都是把被执行人的财产变成钱的程序手段。你可以理解为，法院不是在"把房子分给你"，而是在"通过把房子给你来变现"。 第二条：优先债权人放弃接受抵债，不等于放弃优先受偿权。 银行等有抵押权的债权人说"我不要这个房子"，只是说他们不接受以这个价格拿房，不代表他们放弃了对这笔钱的优先分配权。优先权的放弃必须明示，不能因为没要房子就推定放弃了。 第三条：应受清偿债权额怎么算？ 根据最高法的司法解释，以物抵债时，承受人补交差额的计算基准是"应受清偿的债权额"，不是"债权总额"。这句话什么意思？ 来看看本案的数字：流拍价约8039万，而这块地上的优先债权（银行抵押、工程款优先受偿等）本金部分加起来有8702万。也就是说，就算房子按8039万卖出去了，全部的钱给了优先债权人都还不够分。 深圳某工程公司虽然是赢了官司的债权人，但在优先受偿顺序上排在银行之后。在优先债权已经超过房产价值的情况下，他的"应受清偿债权额"是多少？ 为零。 一分钱都分不到他头上。所以他想以物抵债，就得按全额购买——因为他没有应受清偿的债权可以用来抵扣。等他把全款交了，法院再按法定顺序分配给出价更高的优先债权人。 这就是为什么法院说：您得全额付款。 这个案子给搞工程的老板们提了个醒。 打赢官司只是第一步，执行到位才是真拿到钱。在开发商已经资不抵债的情况下，即便你赢了工程款诉讼，如果房产价值连优先债权人都覆盖不了，普通债权人确实可能一分钱都执行不到。 那怎么办呢？有几点值得注意。 建设工程的价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权——这个是《民法典》第807条明确赋予的。所以如果你的工程款债权在法院确认后，一定要在法定期限内主张优先受偿权，把自己从"普通债权人"变成"优先债权人"。 本案中的深圳某工程公司之所以落到了普通债权人的位置，很可能就是没有及时主张或确认工程价款优先受偿权，导致在执行分配时排在了银行后面。 另外，在开发商明显资不抵债的时候，考虑申请破产可能是更好的选择——破产程序中，工程款债权在特定条件下可以享有更优先的分配顺位。 还有，签合同时就要把担保措施落实到位——要求开发商提供其他资产抵押、母公司担保或者共管账户等方式，给自己增加一层保障。 工程款纠纷，打的不仅是官司，更是执行的艺术。 【案例来源】 人民法院案例库入库案例：深圳某工程公司与云浮某置业公司建设工程施工合同纠纷执行监督案 入库编号：2023-17-5-203-037 判决书文号：（2021）最高法执监414号（最高人民法院） 文山的老板们，遇到工程款纠纷搞不定，欢迎来找王德林律师聊聊。专办建设工程合同纠纷，帮您分析工程款执行路径和风险。地址：文山市东风路龙成大厦。电话：咨询预约。