房贷还不上，银行能直接拍卖房子吗？开发商还要不要负责？

房贷还不上，银行能直接拍卖房子吗？开发商还要不要负责？

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年，叶某向银行贷款54万元买房，贷款期限20年。银行和叶某、开发商三方签了合同，约定：叶某用买的房子作抵押，开发商提供阶段性连带责任保证。所谓阶段性保证，就是等叶某办妥房产证、银行拿到他项权证后，开发商的担保责任就解除了。

2015年1月，银行和叶某办了房子的抵押预告登记。但叶某从2021年1月起开始断供，银行催了也没用。银行起诉到法院，要求叶某还钱，同时要求开发商承担连带责任，并确认银行对这套房子有优先受偿权（也就是能拍卖房子优先拿回钱）。

但这时发现，这套房子早在2018年就办好了总确权登记（也就是开发商已经完成了房屋产权初始登记），但叶某一直没去办个人房产证，反而擅自把房子抵押给了别人，房子价值所剩无几。

法院怎么判

法院判决：叶某必须还清剩余贷款本金43.4万余元及利息、罚息，还要赔偿银行律师费450元。银行有权拍卖这套房子，用拍卖款优先受偿。但开发商不用再承担连带保证责任。

法院认为，虽然房子只办了抵押预告登记，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，只要房子已经办理了建筑物所有权首次登记（也就是开发商完成了初始登记），且预告登记没有失效，那么抵押权自预告登记之日起就设立了。所以银行对这套房子享有优先受偿权。

至于开发商，合同约定阶段性保证责任到抵押权设立时终止。既然法院认定抵押权在2015年预告登记时就设立了，那么开发商的保证责任已经到期，不用再替叶某还钱。

律师解读

这个案子对普通人买房贷款有几点重要提醒：

一是抵押预告登记不等于正式抵押登记，但在特定条件下有同等效力。很多人以为办了预告登记就万事大吉，其实不然。根据现行法律，只有房子已经完成首次登记（开发商拿到大产证），且预告登记没有失效，抵押权才能从预告登记之日起设立。如果房子烂尾或开发商没办首次登记，银行的优先受偿权就可能落空。

二是开发商的阶段性担保责任不是无限期的。很多购房合同约定，开发商只在贷款到抵押权正式设立这段时间内承担保证责任。一旦抵押权设立（包括被法院认定自预告登记之日起设立），开发商的责任就解除了。所以银行不能指望开发商一直兜底。

三是购房人断供的后果很严重。叶某不仅房子可能被拍卖，还要承担利息、罚息和律师费。而且因为房子被擅自抵押给他人，拍卖后可能还不够还债，叶某还要继续还剩余欠款。

王德林律师提示：

购房人务必按时还贷，一旦断供，银行有权拍卖房子，而且拍卖款可能不够还债，你还要继续还钱。如果遇到经济困难，应主动与银行协商展期或调整还款计划，不要等法院判决。开发商在合同中约定的阶段性担保责任，不能作为购房人违约的“保险”。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，评估自身风险，避免因断供导致房子被拍卖、个人征信受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市