开发商过错导致房屋被抵押给他人，银行的阶段性担保还能要求开发商担责吗

开发商过错导致房屋被抵押给他人，银行的阶段性担保还能要求开发商担责吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

沈某清向某银行贷款买房，某银行与开发商置业公司签订了最高额保证合同，约定置业公司在2亿元范围内提供连带责任保证。保证期间从银行与沈某清签订借款合同之日起，到该笔借款合同项下的抵押生效、抵押人办妥房产证并将他项权利证书交给银行核对无误收执之日止。

2013年4月，银行与沈某清签订借款合同，贷款金额510万元，期限20年。2019年7月，沈某清办理了房产证。2021年4月，沈某清将房屋抵押给了另一人缪某燕，债权金额850万元，导致银行无法取得该房屋的抵押权。因沈某清未按时还款，银行宣布贷款提前到期，要求置业公司承担连带清偿责任。置业公司辩称，2014年7月、8月办理他项权证的材料已经交给沈某清，是银行怠于行使权利，置业公司的保证责任应当免除。

法院怎么判

江苏省江阴市人民法院经审理认为，置业公司的保证责任不应当免除，理由如下：

一是根据保证合同约定，保证期间到银行办理完抵押登记并收执他项权证为止，这属于附解除条件的合同。本案中银行并未办理过他项权证，解除条件未成就，置业公司的保证责任并未解除。

二是当事人不能为自己的利益不正当地阻止条件成就。置业公司认可房屋于2014年交付，但因公司内部项目负责人变更，直到2019年才能办理房产证和他项权证。置业公司将办证材料直接交给沈某清，并未通知银行。沈某清在未通知银行的情况下将房屋抵押给他人，银行对何时可以办理他项权证并不知情。现有证据无法认定银行怠于行使权利，导致置业公司保证责任解除条件无法成就。

三是根据保证合同约定，银行不行使或延缓行使主合同项下的任何权利，置业公司的保证责任并不因此免除。因沈某清已将房屋抵押给他人，银行即使选择不办理他项权证行使抵押权，置业公司也应当承担保证责任。

法院判决：沈某清归还银行借款本息384702.62元及利息，赔偿律师费3043元；置业公司在最高额200万元范围内对沈某清的债务承担连带清偿责任。判决后双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

本案的核心问题是：开发商过错导致房屋被抵押给他人，银行的阶段性担保还能要求开发商担责吗？

按揭贷款中，银行通常要求开发商提供阶段性担保，担保期限一般到银行取得他项权证为止。这种担保属于附解除条件的法律行为，条件成就（银行取得他项权证）时担保责任解除。但如果开发商有过错，比如未及时通知银行可以办理他项权证，或者将办证材料直接交给借款人导致借款人擅自抵押房屋，导致银行无法取得抵押权，那么开发商的担保责任不能免除。

另外，根据《民法典》及相关司法解释，预售商品房办理首次登记后，抵押权从抵押预告登记之日起设立，银行可以就抵押财产优先受偿。因此，开发商可以与银行协商，不再设定阶段性担保责任，减轻自身风险。

王德林律师提示：

对于购房者来说，办理按揭贷款后应及时配合银行办理抵押登记，不要擅自将房屋抵押给他人，否则可能面临银行要求提前还款、开发商追偿等风险。对于开发商来说，在可以办理他项权证时，应及时通知银行并配合办理，避免因自身过错导致担保责任无法免除。对于银行来说，应主动跟进抵押登记进度，避免被认定为怠于行使权利。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体情况分析责任归属。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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