房子抵押预告登记后，对方不配合办证，银行还能优先收钱吗

房子抵押预告登记后，对方不配合办证，银行还能优先收钱吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

马某潇和伍某向某银行贷款买房，贷款总额213万元。双方签订了借款合同和抵押合同，约定用马某潇和伍某名下的一套房子作为抵押担保。银行在2017年3月5日办理了抵押预告登记，但一直没有办理正式的抵押权登记（也就是他项权利证书）。

后来，马某潇和伍某开始逾期还款。截至2021年12月，两人欠公积金贷款本金10万多元、罚息163元；欠商业贷款本金4.5万多元、利息1958元、罚息6元、复利62元。银行因此起诉到法院，要求对这套房子行使优先受偿权，也就是要求拍卖房子后优先拿回欠款。

问题在于：这套房子已经具备办理正式抵押登记的条件，但马某潇和伍某一直拖着不去办首次登记（即建筑物所有权首次登记），导致银行无法完成抵押登记。银行手里的抵押预告登记，还能不能让它优先收钱？

法院怎么判

法院认为，马某潇和伍某从开发商那里拿到房子后，本来应该而且已经能够办理首次登记，但两人故意拖着不办，导致房子没能在可以办理正式抵押登记后的三个月内完成预告登记向正式登记的转换。银行这边一直积极要求办理正式登记，没有过错。

法院判决：银行对这套房子享有优先受偿权，可以拍卖房子后优先拿回欠款。同时，开发商（置业公司）也要承担连带清偿责任。

判决后，双方都没有上诉，判决已经生效。

律师解读

这个案子的核心问题是：抵押预告登记后，如果抵押人（借款人）故意不配合办理正式登记，银行还能不能优先收钱？

根据法律规定，抵押预告登记的目的是为了将来能顺利办理正式抵押登记。如果具备办理正式登记的条件，但抵押人故意拖着不办，这本质上是在恶意阻止条件成就。法律上，这种恶意阻却行为，应当视为条件已经成就。

法院在审查时，主要看三个要素：

一是是否已经办理了建筑物所有权首次登记；

二是预告登记的财产与首次登记的财产是否一致；

三是抵押预告登记是否已经失效。

本案中，虽然首次登记没办成，但原因是抵押人自己怠于办理，而不是客观上办不了。法院认为，如果机械地驳回银行的请求，既违背了预告登记制度的目的，也会导致权利义务失衡，增加诉讼成本。

所以，法院最终支持了银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

对于买房贷款的人来说，办理了抵押预告登记后，不要以为就万事大吉了。如果银行要求配合办理正式抵押登记，一定要及时配合。否则，一旦出现逾期，银行仍然可以要求拍卖房子优先收钱，而且开发商也可能被要求承担连带责任。

对于银行来说，办理抵押预告登记后，要积极跟进正式登记的办理进度。如果发现抵押人故意拖延，要及时起诉，避免损失扩大。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，了解自己的权利和义务，避免因拖延导致更严重的法律后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市