签了抵押合同没办登记，房子被卖了，债主还能找担保人要钱吗

签了抵押合同没办登记，房子被卖了，债主还能找担保人要钱吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年7月，林某燕借给郑某辉283万元，约定月息1.2分（年利率14.4%），借款期限13到14个月。郑某辉的亲戚郑某昌、洪某富，以及洪某、珠宝公司作为担保人，签了一份《房屋抵押借款合同》，约定用两套房产（估价600万元）作抵押。但双方没有去不动产登记中心办理抵押登记手续。

后来，郑某辉陆续还了部分利息，但本金和剩余利息一直没还清。更麻烦的是，郑某辉在没通知林某燕的情况下，把抵押的两套房子都卖掉了，还办了过户。林某燕发现后，把郑某辉和所有担保人告上法庭，要求还钱，并要求担保人在抵押物价值600万元范围内承担连带责任。

法院怎么判

福建省厦门市集美区人民法院审理后认为：

一是借款金额。虽然合同写的是30万元，但林某燕实际转账283万元，法院认定借款本金为283万元。扣除已还的部分，截至2019年4月1日，郑某辉尚欠本金2610137.6元，利息按月利率1.2%继续计算。

二是担保人责任。郑某昌、洪某富作为抵押人，虽然没办抵押登记，但抵押合同有效。由于他们擅自把房子卖掉，导致无法办理抵押登记，属于可归责于抵押人的原因。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第60条，抵押人应以抵押物的价值为限承担责任。合同约定抵押物价值600万元，因此郑某昌、洪某富应在600万元范围内对债务承担连带清偿责任。洪某和珠宝公司也同意共同承担还款义务，同样承担连带责任。

法院最终判决：郑某辉偿还本金2610137.6元及利息；郑某昌、洪某富、洪某、珠宝公司承担连带清偿责任。

律师解读

这个案例对普通人很有警示意义。很多人以为签了抵押合同就万事大吉，实际上，不动产抵押必须去不动产登记中心办理抵押登记，抵押权才能正式设立。如果没办登记，抵押权不成立，债主不能直接要求拍卖房子优先受偿。

但是，这并不意味着担保人可以免责。根据《民法典》及相关司法解释，如果抵押合同有效，但因抵押人自身原因（比如把房子卖了、抵押给银行等）导致无法办理登记，债主仍然可以要求抵押人在抵押物价值范围内承担责任。本案中，郑某昌、洪某富把房子卖了，法院就判他们在600万元范围内承担连带责任。

需要注意：如果抵押物是因为不可抗力（比如地震、政府征收）灭失，且不可归责于抵押人，那么抵押人可能不用承担责任。但如果是抵押人故意或过失导致无法登记，比如卖房、重复抵押，那就要负责。

王德林律师提示：

一是出借人一定要办抵押登记。签了抵押合同后，尽快去不动产登记中心办理抵押登记，否则抵押权不成立，风险很大。二是担保人不要以为没办登记就没事。一旦签了抵押合同，又故意阻碍登记（比如卖房），法院会判你承担责任，范围以抵押物价值为限。三是借款合同要写清楚担保范围。包括本金、利息、违约金等，避免后续扯皮。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，审查合同条款和登记手续，避免因程序疏忽导致债权受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市