买了房子还不起贷款，银行拍卖房子后钱不够，还能找开发商要吗

买了房子还不起贷款，银行拍卖房子后钱不够，还能找开发商要吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年5月，黄某甜向某银行贷款1840元，贷款期限10年，用于购买一套位于防城港市的房屋。同时，黄某甜用这套房子作为抵押，置业公司（也就是开发商）为这笔贷款提供阶段性连带责任保证。所谓阶段性保证，是指在正式办理房屋抵押登记之前，开发商承担保证责任；一旦抵押登记办妥，开发商的保证责任就解除了。

合同签订后，银行按时放款，但黄某甜从2020年12月开始停止还款。截至2021年3月，黄某甜尚欠本金13430.72元及利息2084.52元。银行多次催收无果，于是将黄某甜和置业公司一起告上法庭，要求解除合同、偿还欠款，并要求对抵押房屋优先受偿，同时要求置业公司承担连带保证责任。

法院怎么判

广西壮族自治区防城港市港口区人民法院审理后认为：

一是案涉房屋已于2018年1月6日首次登记在置业公司名下，完成了房屋所有权首次登记，且不存在预告登记失效的情形，因此银行对该房屋享有抵押权，可以优先受偿。

二是虽然银行享有抵押权，但这并不意味着置业公司的阶段性保证责任自动免除。因为合同约定，置业公司的保证责任要持续到正式抵押登记手续办理完毕为止。本案中，银行并未办理正式的抵押登记，所以置业公司的保证责任仍然存在。

三是根据法律规定，既有物的担保（房屋抵押）又有人的担保（开发商保证）的情况下，如果当事人没有明确约定担保顺序，债权人应当先就物的担保实现债权。也就是说，银行必须先拍卖黄某甜的房屋，用卖房款抵债；如果卖房款不够还清全部债务，剩余部分才能要求置业公司承担连带清偿责任。

最终法院判决：黄某甜偿还全部欠款；银行对抵押房屋享有优先受偿权；如果拍卖房屋后仍不能清偿全部债务，置业公司对剩余债务承担连带清偿责任。

律师解读

这个案例的核心问题是：银行已经取得了房屋抵押权，开发商的阶段性保证责任是否还能免除？

答案是否定的。原因有三：

一是法律没有规定抵押权成立后保证责任自动免除。阶段性保证责任的解除条件是"正式抵押登记手续办理完毕"，而不是"抵押权成立"。本案中，银行虽然取得了抵押权（通过预告登记），但并未办理正式抵押登记，因此开发商的保证责任并未解除。

二是房屋拍卖后能否足额清偿债务存在不确定性。如果房屋价值下跌，或者拍卖过程不顺利，卖房款可能不足以覆盖全部债务。如果此时免除开发商的保证责任，银行将面临损失。

三是法律规定了担保实现的顺序。在既有物的担保又有人的担保的情况下，债权人必须先就物的担保实现债权，不足部分才能要求保证人承担。这既保护了债权人的利益，也避免了保证人承担不必要的责任。

王德林律师提示：

对于购房者来说，贷款买房时要注意：一是按时还款，避免逾期导致房屋被拍卖；二是如果确实遇到经济困难，应主动与银行协商，争取延期还款或调整还款计划。对于开发商来说，阶段性保证责任并非"一抵了之"，在正式抵押登记办妥之前，仍需对购房者的债务承担保证责任。对于银行来说，应及时办理正式抵押登记，以明确各方权利义务。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解自身在贷款合同中的权利和义务，避免因不了解法律规则而承担不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市