签了以房抵债协议，对方不交房，还能要回原来的欠款吗

签了以房抵债协议，对方不交房，还能要回原来的欠款吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年12月，实业公司与建筑安装公司签订了一份《抵房协议》。原因是建筑安装公司欠实业公司商混货款20多万元，双方约定用四套房屋作价25万多元来抵债。协议还特别写明：如果房屋买卖合同无法在房管局备案、无法办理过户，就视为以房抵债没完成，实业公司可以恢复对建筑安装公司的债权。

2017年5月，双方又签了一份类似的协议，用另一套房屋抵债14万多元。

然而，协议签了之后，建筑安装公司一直没有交付任何一套房屋，也没有办理产权登记。实业公司等了几年，实在等不下去了，于是起诉到法院，要求建筑安装公司直接支付原来的货款和逾期付款损失。

法院怎么判

山东省东营市东营区人民法院审理后认为：双方签订的《抵房协议》是真实意思表示，合法有效。但以物抵债协议签订后，原债务（即金钱债务）是否消灭，要看双方的真实意思。

法院指出，除非双方明确约定“以物抵债后原债务就一笔勾销”，否则从保护债权人的角度出发，应当认定原债务和新债务同时存在，这叫“新债清偿”。也就是说，以物抵债只是增加了一种还款方式，原来的欠款并没有消失。

本案中，双方在协议里明确约定“如果无法完成过户，债权人恢复债权”，说明双方并没有让原债务消灭的意思。建筑安装公司一直不交房，实业公司完全有权要求恢复原金钱债务的履行，而且不需要先解除《抵房协议》。

最终，法院判决：解除双方的《抵房协议》，建筑安装公司支付实业公司货款324090元及逾期付款损失。

律师解读

这个案例对普通人很有参考价值，尤其是涉及以物抵债的情况。核心问题在于：签了以物抵债协议后，如果对方不履行，你还能不能要回原来的欠款？

答案是：可以，但要注意以下几点：

一是要看协议有没有明确约定“原债务消灭”。如果协议写的是“以房抵债后，原债务结清”，那可能就变成了“债的更改”，你只能要求对方交房，不能再要原来的钱。但如果没有这种明确约定，法律上一般认定为“新债清偿”，原债务和新债务并存，你可以选择要求对方交房，也可以要求对方还钱。

二是要看以物抵债协议是在债务到期前还是到期后签的。如果是债务到期前签的，法律上要小心，可能涉及“流押”或“让与担保”的问题，处理方式更复杂。如果是债务到期后签的，一般认可其效力，但对方不履行时，你可以恢复原债权。

三是要注意，恢复原债权不需要先解除以物抵债协议。法院在本案中明确说，债权人可以直接要求债务人履行原金钱债务，不必以解除协议为前提。这大大简化了维权程序。

四是如果对方一直不交房、不办证，导致以物抵债的目的无法实现，你就可以主张恢复原债权。本案中，建筑安装公司从2016年到2020年都没交房，法院认定这已经超过了合理期限。

王德林律师提示：

如果你和别人签了以物抵债协议，一定要在协议里写清楚：如果对方不履行以物抵债，你仍然有权要求对方按原来的欠款还钱。同时，要保留好协议、付款凭证、催收记录等证据。如果对方长期不履行，不要犹豫，及时起诉，避免超过诉讼时效。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，根据具体情况制定维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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