买房人断供导致合同解除，开发商能要20%违约金吗

买房人断供导致合同解除，开发商能要20%违约金吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年3月，王某茹向某投资公司购买一套商品房，总价698703元。双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定王某茹支付首付款238351元，剩余房款通过银行贷款支付。投资公司为王某茹的贷款承担阶段性连带保证责任。

合同还约定：如果王某茹未能按期偿还银行贷款本息累计达两次以上，导致投资公司承担保证责任，投资公司有权解除合同，并要求王某茹支付购房款总额20%的违约金。

然而，王某茹从2020年7月开始断供，银行从投资公司账户划扣了代偿款。2020年10月，投资公司一次性还清了王某茹欠银行的贷款本息40453.37元。随后，投资公司向王某茹发出律师函，要求解除购房合同，并主张违约金。

此时，涉案房屋所在区域的均价已经涨到每平方米120元以上，远高于王某茹当初的购买价。

法院怎么判

法院审理后认为：

一是双方签订的合同合法有效，王某茹断供导致投资公司承担保证责任，已经达到合同约定的解除条件。因此，法院确认合同已于2020年1月27日解除，王某茹需配合办理备案登记撤销、预告登记注销等手续。

二是关于违约金。虽然合同约定了解除合同的违约金为购房款总额的20%，但法院认为，当前房屋市场行情上涨，投资公司解除合同后可以以更高价格出售房屋，不仅没有损失，反而可能获利。在这种情况下，投资公司没有举证证明自己还有其他实际损失，因此对20%的违约金不予支持。

三是投资公司代付的贷款本息40453.37元以及律师费20元，属于实际损失，法院支持王某茹按日万分之五支付逾期付款违约金7047元，加上律师费20元，合计27047元。

最终，法院判决：投资公司退还王某茹购房款258249.63元，扣除王某茹应支付的27047元后，投资公司实际需退还王某茹231202.63元。

律师解读

这个案例的核心是：当守约方因为违约方的行为反而获利时，法院可能不支持高额违约金。

根据《民法典》的规定，违约金的主要功能是补偿守约方的损失，而不是让守约方因此赚钱。如果守约方不仅没有损失，反而因为房价上涨等市场因素获得了更大利益，再支持高额违约金就违背了公平原则。

本案中，法院运用了“损益相抵”原则：守约方因违约行为获得的利益，应当从损失赔偿中扣除。具体到商品房买卖，如果开发商解除合同时房价大涨，开发商能以更高价格再次出售，那么开发商在房价差额上已经获利，法院就不会再支持其主张的解除合同违约金。

需要注意的是，这一原则并非只适用于开发商。如果房价下跌，购房者因开发商违约而解除合同，购房者同样不能因为房价差额没有损失而主张高额赔偿。

王德林律师提示：

一是购房者要重视贷款合同的履行。断供不仅会导致房屋被收回，还可能面临开发商追偿代付款和违约金的风险。即使房价上涨，开发商可能无法获得高额违约金，但购房者仍需承担实际损失（如代付款、律师费等）。

二是开发商在制定违约金条款时，不能只考虑自身利益。如果市场行情变化导致解除合同反而获利，法院可能不支持高额违约金。建议开发商在合同中明确约定实际损失的计算方式，避免争议。

三是无论是购房者还是开发商，在合同解除后都应及时固定证据。购房者应保留付款凭证、贷款合同等；开发商应保留代付款凭证、催收记录、市场行情证据等，以便在诉讼中证明实际损失或获利情况。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合当地房价走势和具体合同条款，评估违约金是否合理，避免因不了解法律规定而承担不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市