用房子抵债，房子没到手，原来的欠款还能要回来吗

用房子抵债，房子没到手，原来的欠款还能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

H公司向混凝土公司供应混凝土外加剂，截至2019年4月28日，混凝土公司共欠H公司货款7172.31元，双方约定这笔钱在2019年底还清。

2019年7月，H公司的法定代表人通过妻子名义，与混凝土公司控股的房地产公司签订了四套房屋的买卖合同，总价150万元。这四套房屋并未办理产权登记。2019年9月，混凝土公司法定代表人在短信中承认，同意用这四套别墅来“顶账”。

后来，H公司认为双方并没有正式签订以物抵债的书面协议，而且房屋没有验收、没有办证，抵债不是自己的真实意思，于是起诉到法院，要求混凝土公司直接支付货款7172.31元及逾期付款损失。

法院怎么判

一审法院（北京市怀柔区人民法院）认为：虽然双方没有签订书面以物抵债协议，但从交易过程和短信记录来看，可以认定双方确实达成了以物抵债的合意。这个合意是在货款清偿期限（2019年底）之前形成的，属于“履行期限届满前”的以物抵债协议。由于房屋没有办理产权登记，不符合让与担保的法律特征，为了平衡双方利益，H公司仍然有权要求混凝土公司按照原合同支付货款。法院判决混凝土公司支付货款7172.31元及逾期付款损失。

混凝土公司不服，提起上诉。二审法院（北京市第三中级人民法院）驳回上诉，维持原判。

案号：北京市第三中级人民法院(2021)京03民终494号民事判决书

律师解读

本案的核心问题是：债务到期前，双方说好用房子抵债，但房子没过户，债权人还能不能要求对方直接还钱？

法院给出了明确的答案：可以。原因如下：

一是履行期限届满前达成的以物抵债协议，性质上类似于“让与担保”，但让与担保要求抵债物已经交付（动产）或登记（不动产）。本案中房屋没有办理产权登记，所以不构成让与担保，债权人不能直接要求交付房屋或拍卖房屋优先受偿。

二是以物抵债协议和原债务合同是并存关系，不是替代关系。新债（以物抵债）的目的是清偿旧债（原货款），如果新债无法实现（比如房子没交付、没登记），债权人可以选择回头要求履行旧债。

三是法院在审理时会平衡双方利益。如果强行要求债权人只能接受房子，而房子迟迟无法交付或价值贬损，对债权人明显不公平。因此，允许债权人选择更有利的履行方式。

王德林律师提示：

如果您遇到对方提出“用房子、车子、货物等抵债”的情况，请注意以下几点：

一是尽量签订正式的以物抵债书面协议，明确约定抵债物的交付时间、过户手续、价值确认等细节。

二是如果抵债物是房产，务必尽快办理产权过户登记。只有完成登记，才能获得优先受偿的权利，否则对方仍然可以要求你直接还钱。

三是如果抵债物迟迟无法交付或过户，不要放弃原债权。您可以依据原合同继续追讨欠款，法院会支持您的合理请求。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因错过诉讼时效或证据不足而无法维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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