公司用房子抵债，没办过户算不算违约

公司用房子抵债，没办过户算不算违约

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2017年，文化公司与发行公司、置业公司签了两份《三方合作协议》。约定由置业公司用一套价值424583元的房子，来抵偿发行公司欠文化公司的198万元旧债，以及文化公司未来要向发行公司发货的图书款。文化公司随后与置业公司签了《商品房买卖合同》，但房子一直没办过户。文化公司后来不再要求过户，转而要求发行公司支付货款和违约金，并要求置业公司承担连带责任。

置业公司的注册资本只有20万元，股东是李某和Y公司。李某直接持股51%，还通过持股99%的Y公司间接持有置业公司49%的股份。协议上盖了置业公司公章和法定代表人李某的印章。

法院怎么判

法院认为，这份以房抵债协议包含两部分：一是针对198万元旧债的“新债清偿”，二是针对未来图书款的“让与担保”。由于房子没办过户，文化公司不能再要求过户，只能恢复追讨旧债和图书款。法院判决发行公司支付货款419212.95元及违约金（按每日万分之二计算，从2020年1月9日起算，最高不超过货款金额）。

对于置业公司，法院认定其以房抵债的行为属于“债务加入”和“让与担保”，但因为没有经过股东会决议，违反了公司法规定，所以这部分约定无效。不过，文化公司和置业公司都有过错，法院酌定置业公司在发行公司不能清偿部分的二分之一范围内承担赔偿责任，且不超过房子价值424583元。

文化公司上诉称，李某直接和间接持股合计超过三分之二，签字就代表股东同意。但二审法院认为，李某是以法定代表人身份盖章，不能推定其同时代表股东身份。间接持股不能直接折算表决权，因此驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点值得注意：

一是以房抵债不等于房子到手。如果房子没办过户，债权人不能直接要求过户，只能恢复追讨原来的债务。房子只是担保，不是直接抵债。

二是公司用房子抵债，必须经过股东会或董事会决议。如果公司法定代表人私自盖章，没有内部决议，这个抵债约定可能无效。债权人不能只看公章，还要审查公司有没有开会决议。

三是法定代表人签字不等于股东同意。即使法定代表人同时是股东，盖章也只能代表其法定代表人身份，不能自动代表股东身份。间接持股更不能直接折算表决权。

四是违约金可以调整。如果约定的违约金过高，法院会根据实际损失（比如资金占用利息）适当调低。本案中，法院按每日万分之二计算，且最高不超过货款本金。

王德林律师提示：

如果您遇到对方公司用房子、车子等财产来抵债，一定要做三件事：一是要求对方提供股东会或董事会决议，确保程序合法；二是尽快办理过户登记，否则抵债财产可能落空；三是保留好所有协议、付款凭证和催收记录，以备诉讼时举证。如果对方公司法定代表人同时是股东，不要轻信其签字就能代表公司内部同意，最好要求其出具书面决议文件。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因程序瑕疵导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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