买房时通过中介看了房，却找别家中介签约，算不算“跳单”
买房时通过中介看了房，却找别家中介签约，算不算“跳单”
本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。
案情简介
2019年8月，刘某想买房，联系了一家房产经纪公司帮忙找房源。经纪公司先后推荐了多套房子。2020年1月10日，经纪公司推荐了苏州吴江区某小区的一套房子，并约定1月14日上午看房。
1月14日上午，经纪公司工作人员带刘某看了这套房。当天下午，经纪公司组织刘某和房主张某红、张某刚在门店协商买卖事宜，还提供了一份《存量房买卖居间合同》，上面写了房屋位置、成交价150.8万元、付款方式等。合同里约定，任何一方违约导致合同无法履行，要支付房屋成交价1%的手续费，另外刘某要支付中介服务费20元。房主签了字，经纪公司盖了章，但刘某没签字。
当天晚上，刘某通过另一家中介机构，和房主签了房屋买卖合同，成交价150.5万元，比之前便宜了3000元。之后房子顺利过户。刘某向这家中介付了150元中介费，房主付了240元。第二天上午，经纪公司工作人员和刘某聊天时，刘某说：“我哥后来看房子后，让他在苏州认识的中介朋友过来谈，谈了一晚上，给我省了上万元。”
经纪公司认为刘某和房主私下交易损害了公司利益，要求三人支付中介服务费和手续费。
法院怎么判
江苏省苏州市吴江区人民法院审理后认为：刘某从2019年8月2日起联系经纪公司，经纪公司提供房源信息，双方之间成立了中介合同关系。经纪公司提供了房源信息、带看房、组织双方见面协商，努力促成交易，已经履行了主要义务。
刘某从经纪公司获取了房源、房屋现状、出卖人等重要信息后，通过其他中介机构与房主签了合同，这属于利用了经纪公司提供的交易机会或媒介服务，刘某仍应当向经纪公司支付报酬。但经纪公司没有参与后续的网签、过户等手续，法院根据经纪公司提供服务的完成度，判决刘某支付80%的中介服务费，即1760元。
房主不是中介合同的委托人，和经纪公司之间没有中介合同关系，所以经纪公司要求房主一起支付中介费，法院不支持。经纪公司要求的手续费，是因为合同约定的违约情形没有发生，而且经纪公司已经拿到了中介费，不能再重复要钱，所以也不支持。
最终判决：刘某支付经纪公司中介服务费1760元，驳回经纪公司其他请求。双方都没上诉，判决生效。
律师解读
这个案子涉及民法典第九百六十五条规定的“跳单”行为。所谓“跳单”，就是中介已经按约定提供了房源信息、带看房、促成买卖双方见面等中介服务，但买卖一方或双方为了少付或免付中介费，绕开这个中介，直接或通过其他中介签合同。
认定“跳单”需要满足三个条件：
一是委托人接受了中介的服务。中介履行了报告订约机会或提供媒介服务的义务，委托人接受了。比如中介告诉了具体房号、带看了房，就算接受了服务。如果中介只说“某小区有房子”，但没告诉具体楼号房号，委托人通过其他途径找到并成交，就不算接受服务。
二是委托人利用了中介提供的信息或服务。这是关键。实践中，很多人会同时委托多家中介。比如卖房人把同一套房挂在中介A和中介B，买房人从A中介看了房，却通过B中介成交。这时要看哪家中介先提供房源信息、先带看房、提供了哪些服务。如果买房人没有利用A中介的信息，而是通过其他公开渠道（比如网上自己找到）获得同一房源，那买房人有权选更便宜的中介，不构成“跳单”。但本案中，刘某是从经纪公司获得房源信息并看了房，之后才通过其他中介成交，明显利用了经纪公司的服务。
三是委托人绕开中介签了合同。绕开的方式有三种：一是直接和房主签合同；二是发现别家中介费更低，通过别家中介签合同；三是通过亲戚朋友等关系签合同。只要利用了原中介的服务，就算有其他中介介入，也构成“跳单”。
关于报酬金额，法院会根据中介提供服务的程度来定。比如本案中，经纪公司完成了带看房、组织协商，但没参与网签、过户，所以只拿到80%的中介费。如果中介全程服务，包括办贷款、过户，那可能拿到全额。
王德林律师提示：
买房或卖房时，如果通过中介看了房、谈了价，就不要为了省中介费，私下或通过其他中介成交。民法典明确禁止“跳单”，一旦被原中介起诉，法院会判你支付合理报酬，甚至可能比原中介费还高。如果你确实想换中介，一定要确认新中介提供的房源信息是你自己从公开渠道找到的，而不是原中介提供的。保留好看房记录、聊天记录、中介服务合同等证据，避免纠纷。
文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解具体案情中的责任划分。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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